Overdragelse af fast ejendom – familiehandler
Skatterådet har offentliggjort en stribe bindende svar vedr. overdragelse af fast ejendom fra forældre til deres børn.
I sagerne ønskede man bekræftet, at overdragelserne kunne ske ved anvendelse af +/- 15%-reglen i det såkaldte værdiansættelsescirkulære fra 1982.
Ved familieoverdragelse af fast ejendom har man igennem mange år kunnet overdrage fast ejendom fra f.eks. forældre til børn til en værdi svarende til den seneste offentlige ejendomsvurdering +/- 15%, medmindre der foreligger særlige omstændigheder. Dette er blevet bekræftet af Højesteret.
Foreligger der særlige omstændigheder, kan man ikke overdrage under anvendelse af +/- 15%-reglen. Det har derfor stor interesse at få klarlagt, hvornår der foreligger særlige omstændigheder og hvornår, der ikke gør.
Skatterådets afgørelser kan i den forbindelse give nogle indikationer af, hvornår skattemyndighederne finder, at der foreligger særlige omstændigheder.
Skatterådet og 12 bindende svar
Ved gennemlæsning af de afgivne, bindende svar kan følgende forhold uddrages:
Generelt fremgår det, at det altid vil være en samlet, konkret vurdering i hvert enkelt overdragelse, om der foreligger særlige omstændigheder, eller der ikke gør det.
Det vil være en forudsætning for at kunne overdrage en ejendom ved anvendelse af 15%-reglen, at der ikke optages lån i ejendommen i forbindelse med overdragelsen. Lån som væsentligt overstiger overdragelsessummen.
Det anses ikke for at være særlige omstændigheder i en situation, hvor en ejendom overdrages fra forældre til en datter under anvendelse af 15%-reglen, at en søn efterfølgende får en skattefri årsgave på 50.000 kr.oner
Det er en forudsætning for anvendelse af 15%-reglen, at ejendommen ikke har været vurderet af en ejendomsmægler eller lignende i tilknytning til overdragelsen.
I nogle af de bindende svar tilkendegives det, at man forudsætter, at der ikke gives gaver eller arveforskud i væsentligt omfang til andre børn i forbindelse med ejendomsoverdragelsen
Der foreligger særlige omstændigheder i de tilfælde, hvor ejendommen har været handlet inden for de seneste år. Det er desværre fortsat usikkert, hvor lang tid der skal være gået imellem handlerne.
I den ene sag, hvor der var gået 3 år og 2 måneder, blev det accepteret, mens det i den anden sag ikke blev accepteret. Her var der også gået 3 år og 2 måneder. Forskellen var, at i den første sag var forskellen mellem den seneste handelspris og overdragelsessummen kun 54 %, hvorimod den i den anden sag var 110%.Forbedringer på ejendommen behøver ikke at udgøre særlige omstændigheder. I en af sagerne udgjorde forbedringerne således ca. 9% af den offentlige vurdering og det blev ikke anset for at være en særlig omstændighed.
Konklusion
Det må formodes, at de bindende svar, der ikke har fået medhold, bliver påklaget.
Problemstillingen med 15-% reglen og de gamle ejendomsvurderinger vil dog på sigt få mindre betydning i takt med de nye ejendomsvurderinger udsendes.