Dødsboer, arv, gaveafgiftsberegning – udhuling af 15%-reglen
Det såkaldte ”Værdiansættelsescirkulære” fra 1982 indeholder et punkt 6 – og punkt 6 indeholder så igen den såkaldte 15%-regel, som er en hjælperegel til værdiansættelse af ejendomme i dødsboer og ved gaveafgiftsberegning.
Højesteret fastslog i 2016, at man kan anvende 15%-reglen, medmindre der foreligger særlige omstændigheder, og det er disse særlige omstændigheder, Skattestyrelsen nu vil have kigget nærmere på.
Vi kigger derfor nærmere på 15%-reglen, og vi indsætter allerede en spoiler alert: det bliver lidt teknisk, men ikke desto mindre er det vigtigt.
Skattestyrelsen har igen udsendt et udkast til et ”styresignal” vedr. 15%-reglen. I den nye udgave beskriver Skattestyrelsen, hvornår der foreligger særlige omstændigheder. Særlige omstændigheder betyder, at 15%-reglen ikke kan anvendes og beskatningen vil så typisk blive højere.
Et styresignaler udstedes blandt andet, når Skatteforvaltningens hidtidige praksis er blevet underkendt eller ved ønskede ændringer af praksis.
Hvad er15%-reglen?
15%-reglen betyder blandt andet, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse af fast ejendom, når denne ligger i intervallet +/- 15% af den seneste offentlige vurdering.
Højesteret slog i 2021 fast, at det i den forbindelse er det offentlige, som bærer risikoen for, at den offentlige ejendomsvurdering er for lav.
Der er enkelte steder, hvor 15%-reglen ikke kan anvendes, fordi værdiansættelsen skal ske som følge af en skønnet handelsværdi. Det gælder hvis:
Vurderingen er fejlbehæftet, fordi BBR har en forkert registrering af bygningsarealet og/eller anvendelse af bygningsarealet
Faktiske og retlige ændringer ved ejendommen, som der ikke er taget højde for i den offentlige vurdering. Det kan være ved:
Væsentlige bygningsforandringer
Udstykninger
En anden zonestatus
Ejerlejligheder, der er vurderet som udlejet, men som ved overdragelsen er fri eller ved overdragelsen bliver fri for lejemål.
Hvor kan 15%-reglen anvendes?
15%-reglen kan anvendes på alle overdragelser mellem personer inden for gaveafgiftskredsen, dvs:
Fra forældre til børn, svigerbørn, børnebørn og deres børn
Fra børn til deres forældre
Fra børn til deres bedsteforældre
Mellem personer, som har været samlevende i mere end 2 år (typisk kærester eller søskende).
15%-reglen gælder også ved værdiansættelse i dødsboer.
“Vi forventer, at Skattestyrelsen vil forsøge at få flere holdepunkter medtaget til
særlige omstændigheder og dermed udhule anvendelsen af 15%-reglen”- Robert Minke Dybkjær, Skattejurist, cand.merc.jur, MMA - LMM
Særlige omstændigheder
Og så tilbage til de særlige omstændigheder. For hvornår er der egentlig tale om særlige omstændigheder – altså ifølge Skattestyrelsen?
Hverken den generelle prisudvikling eller salg af sammenlignelige ejendomme i nærområdet kan anses som særlige omstændigheder, der kan betyde, at 15%-reglen ikke kan anvendes.
Særlige omstændigheder kan kun foreligge, når der er forhold ved den enkelte ejendom, som tyder på, at handelsværdien er en del højere end værdien opgjort efter 15%-reglen.
På baggrund af den eksisterende praksis skal tre elementer indgå i vurderingen af, om der foreligger særlige omstændigheder:
Ét eller flere holdepunkter for, at værdiansættelsen efter 15%-reglen ikke er udtryk for den reelle handelsværdi
Den tidsmæssige sammenhæng til overdragelsen, og
Hvor stor prisforskel, der er mellem overdragelsessummen og den handelsværdi, der fremkommer efter holdepunktet/-erne.
Der skal foretages en samlet konkret vurdering, hvori alle tre elementer skal indgå.
Udkastet til styresignalet indeholder en længere række, ikke udtømmende, eksempler på holdepunkter, hvor ejendomsvurderingen ikke er udtryk for ejendommens handelsværdi. Holdepunkterne gengives kort her:
Ejendommen er erhvervet kort tid før overdragelsen til en værdi, som afviger væsentligt fra værdien efter 15%-reglen. Man må formode, at der bør gå op imod fire år, før der ikke er tale om kort tid
Salgsforhandlinger i nær tidsmæssig tilknytning til overdragelsen
Der er udarbejdet en sagkyndig vurdering af ejendommens handelsværdi i nær tidsmæssig tilknytning til overdragelsen
Låneoptagelse i ejendommen i nær forbindelse med overdragelsen, hvor belåningsprocenten indikerer ejendommens handelsværdi er noget højere end efter 15%-reglen. En prisforskel på 20-25 procent mellem salgssummen og en kreditforeningsbelåning er ikke en markant afvigelse
Arveforskud, gaver, arveafkald og lignende, hvor de øvrige arvinger (typisk andre børn) kompenseres for forskellen op til handelsværdien af ejendommen
Væsentlige renoveringer/moderniseringer inden overdragelse af ejendommen.
Forventninger og mere information
Vi forventer, at Skattestyrelsen vil forsøge at få flere holdepunkter medtaget til særlige omstændigheder og dermed udhule anvendelsen af 15%-reglen.
Der verserer allerede nu en del sager ved Landsskatteretten og domstolene, som kan betyde ændringer i praksis i de kommende år.
Vi vender tilbage, når vi styresignalet er udsendt i sin endelige form.
Du kan læse mere om 15%-reglen i en tidligere nyhed her
https://www.danskrevision.dk/nyheder/overdragelse-ejendom