Udtagningsmoms på fast ejendom - nye regler kan påvirke likviditet og det endelige momsbeløb
Fra 1. juli 2021 skærpes reglerne for betaling af moms for ejendomme til boligudlejning, hvor momsen er fratrukket ved opførelsen, og hvor ejendommen senere overgår til udlejning.
Men hvordan er det nu lige med begrebet udtagningsmoms? Hvad er det, og hvad betyder det for dig? Du skal i hvert tilfælde til at overveje, om du vil påbegynde momsfri udlejning af ejendomme, der måske er svære at omsætte.
Ved opførelse af en fast ejendom med henblik på salg eller ved væsentligt at renovere en ejendom med henblik på salg kan man fratrække momsen af udgifterne ved opførelsen, hvis salget af ejendommen er omfattet af momspligt.
I nogle tilfælde sker der det, at den nyopførte eller renoverede ejendom ikke kan sælges, hvorfor den bliver lejet ud. Hvis ejendommen udlejes momsfrit, skal virksomheden tilbagebetale den fratrukne købsmoms efter reglerne om momsreguleringsforpligtelser. Hvis den momsfri udlejning påbegyndes efter opførelsesåret, skal tilbagebetalingen ske med 1/10 pr. år i en 10-årig periode. Dette kaldes udtagningsmoms.
I disse situationer gælder det fortsat, at en ejendom kan sælges momsfrit efter 5 års udlejning, da ejendommen ikke længere anses for ny.
Udtagningsmoms - De nye regler
De nye regler medfører en væsentlig ændring af de nuværende regler om udtagningsmoms, som de er skitseret ovenfor.
Det nye er, at i stedet for en løbende tilbagebetaling af indgående moms, skal virksomheden afregne udtagningsmoms af markedsværdien på det tidspunkt, hvor ejendommen overgår til momsfri udlejning, hvis dette sker inden for de første 5 år efter færdiggørelse af ejendommen. Dette vil i mange tilfælde medføre en væsentlig større betaling af moms, end den løbende tilbagebetaling af indgående moms over 10 år samlet set udgør. Dertil kommer likviditetsbelastningen.
De nye regler finder dog kun anvendelse ved overgang fra 100 % momspligtig aktivitet til 100 % momsfri aktivitet. Hvis eksempelvis en del af ejendommen udlejes med moms til erhvervsformål via en frivillig momsregistrering, finder de nye regler derfor ikke anvendelse. Det er dog vigtigt at være opmærksom på, at hver enkelt ejerlejlighed anses for en selvstændig ejendom i forhold til disse regler. Eksempelvis kan man ikke undgå udtagningsmoms på en hel ejendom ved at udleje en enkelt lejlighed med moms.
Ikrafttrædelse, værdiansættelse m.v.
Skatteministeriet har offentliggjort, at de nye regler vil finde anvendelse ved en ejendoms overgang til momsfri aktivitet efter den 1. juli 2021.
De nye regler kommer således også til at finde anvendelse for ejendomme, som allerede er opført inden den 1. juli 2021, men som overgår til momsfri aktivitet efter den 1. juli 2021.
Man skal derfor, inden lovens ikrafttrædelse, gøre op med sig selv, om man vil påbegynde momsfri udlejning af ejendomme, der måske er svære at omsætte, eller om man vil fortsætte med at have disse ejendomme til salg.
En udfordring ved de nye regler bliver bl.a. at fastslå en markedsværdi på udtagningstidspunktet, da årsagen til, at der er sket udlejning og ikke et salg, måske netop har været usikkerhed om ejendommens værdi. Og netop værdiansættelse af fast ejendom er ofte noget, der kan være uenighed om mellem skatteyder og Skattestyrelsen, herunder hvordan den dokumenteres, hvor meget dokumentation, der skal foreligge m.v.
Fordelen ved de nuværende regler er, at man ikke skal indbetale mere end den fratrukne købsmoms og kan sælge momsfrit efter 5 års momsfri udlejning. Anvender man de nye regler, er man mere frit stillet og således ikke bundet af en 5-årig udlejning.