Skat ved udlejning af sommerhuse og ferieboliger i Danmark og i udlandet
Sommerudlejnings-sæsonen er over os, og vil du udleje dit private sommerhus eller private feriebolig, så er du skattepligtig af dine lejeindtægter. Det gælder også, hvis der er tale om udlejning i udlandet.
Du har dog en række fradrag for vedligeholdelse mm., ligesom der er forskel på fradragets størrelse alt efter om du udlejer privat eller via et bureau.
Du skal betale skat af dine lejeindtægter, hvis du udlejer dit sommerhus eller din feriebolig, og du kan vælge mellem et bundfradrag eller et regnskabsmæssigt fradrag. Du skal kun betale skat af den del af lejeindtægten, som overstiger bundfradraget, og fradraget gælder pr. bolig.
Du har måske allerede været en tur forbi sommerhuset for at gøre klar til sommeren og måske til sommerens udlejning af dit sommerhus. Vi kigger lidt på reglerne for udlejning af den form for feriebolig, som du selv anvender delvist.
Vær opmærksom på, at der gælder andre regler, hvis du kun bruger din feriebolig til udlejning. Bruger du ikke ferieboligen eller sommerhuset privat, så er der nemlig tale om erhvervsmæssig udlejning. Vær ligeledes opmærksom på, at hvis du i stedet for et sommerhus eller en feriebolig udlejer dele af din private bolig via Airbnb eller anden platform, så er det et helt tredje regelsæt, der gælder. Det kan du læse meget mere om her.
Du skal, som nævnt tidligere, vælge mellem bundfradrag og regnskabsmæssig metode. Du kan ikke både få bundfradrag og regnskabsmæssig metode.
Nyt EU-direktiv for udlejning gennem platforme
Et nyt EU-direktiv trådte i kraft 1. januar 2023, og det pålægger digitale de platformsoperatører (udlejningsbureauer, der stiller en hjemmeside til rådighed for udlejere) at indberette person-oplysninger (cpr-nummer, din bopælsadresse og andre personoplysninger) om dig som udlejer til SKAT. Oplysningerne skal gøre det muligt for europæiske skattemyndigheder at identificere platformenes brugere og at få indblik i de beløb, brugerne tjener via platformene.
Hvis udlejningsbureauet/platformen ikke får dine personoplysninger, kan de blive pålagt at stoppe udbetalingerne til din konto.
Ved sommerhusudlejning vil udlejningsbureauet/platformen også bede om ejendommens BFE-nummer. Det er frivilligt, om du vil oplyse dette, men det vil være nødvendigt for at kunne fortrykke en skattepligtig indkomst på din årsopgørelse.
Udlejning af sommerhus og feriebolig beliggende i udlandet
Vær særligt opmærksom på, at fra 2023 skal indberetning af sommerhusudlejning foretages på ejendommens BFE-nummer, og da udenlandske ejendomme ikke har et BFE-nummer, så er du selv ansvarlig for at beregne din skattepligtige indtægt og skrive beløbet i rubrik 37 på årsopgørelsen.
Vær også opmærksom på, at når udlejningsbureauet/platformen indberetter til SKAT uden et BFE-nummer, så har du stadig ret til at anvende sommerhusbundfradraget, selvom SKAT ikke kan beregne det automatisk.
Bundfradrag ved privat udlejning eller gennem bureau
De første 12.700 kroner pr. fritidsbolig i 2024 (12.200 kr. i 2023 og 11.900 kr. i 2022) er skattefrie, hvis du lejer ud privat. Du skal selv registrere fradraget hos SKAT.
Når du lejer ud gennem et bureau, får du automatisk bundfradrag, og bundfradraget er væsentligt større end ved privat udlejning. Du får således 46.100 skattefrie kroner pr. fritidsbolig i 2024 (44.500 kr. i 2023 og 42.700 kr. i 2022). Eneste krav er, at udlejningsbureauet skal være registreret hos SKAT. Hvis du selv står for afregning af energi, slutrengøring etc., så skal du huske at lægge det beløb til. Det gør du via rubrik 37 på din årsopgørelse.
Du skal betale skat af 60 procent af din indtægt ud over bundfradraget – det gælder også, hvis du udlejer privat ved siden af bureauets udlejning. Du får ikke fradrag for dine faktiske udgifter ved denne ordning, ligesom du ikke både kan opnå bundfradrag for bureauudlejning og privatudlejning.
Du kan dog, hvis din indtægt fra bureauets udlejning er mindre end bundfradraget ved privat udlejning, trække resten af bundfradraget fra i dine private udlejning, inden du udregner din skattepligtige indtægt. Du mister altså ikke noget af bundfradraget, hvis de samlede lejeindtægter overstiger bundfradraget.
Ejer du boligen sammen med andre, fordeler SKAT lejeindtægten og bundfradraget mellem ejerne efter ejerforhold. Har du kun ejet sommerhuset en del af året, så skal du huske selv at oplyse det skattepligtige beløb i rubrik 37/felt 218.
Regnskabsmæssigt fradrag
Hvis du vil anvende det regnskabsmæssige fradrag, skal du betale skat af lejeindtægten fratrukket dine faktiske udgifter.
For at benytte metoden med regnskabsmæssigt fradrag, skal du føre en opgørelse over lejeindtægter og udgifter, som du skal fremvise til SKAT på forlangende. Du skal også kunne fremvise en kvittering på de udgifter, du trækker fra.
Som lejeindtægter regnes her det samlede beløb, du modtager inklusive lejeres eventuelle betaling for el, vand og varme.
Som udgifter regnes de udgifter, du har i den periode, du udlejer boligen, herunder el, varme og vand. Du kan også fratrække eventuelle annonceudgifter samt vedligeholdelsesudgifter og afskrivning på inventar (dog ikke hårde hvidevarer).
Vær opmærksom på, at du ikke kan trække udgifter til vedligeholdelse af selve ejendommen fra.
Du får endvidere fradrag for ejendomsskat i de uger, du lejer ud og du skal heller ikke betale ejendomsværdiskat for den periode, hvor din feriebolig er udlejet.
Beskatning af udlejning af bil, elbil, båd og campingvogn - deleøkonomi
Deleøkonomi er gavnligt for dig selv og andre, og udlejer du også bil, elbil, båd og campingvogn, så gælder der andre regler: Her skal du ligeledes betale skat (og muligvis moms) af indtægten. Moms betaler du kun, hvis indtægten for udlejningen overstiger 50.000 kroner inden for en periode på 12 måneder.
Fun Fact:
I følge en undersøgelse fra Indiana University maj 2023, så ser det tilmed ud til, at deleøkonomi både kan påvirke lykken i og længden af dit ægteskab …
Det kan du læse meget mere om her